Slik velger du en skapleverandør for ditt flerfamilieleilighetsprosjekt.-

Jeg har vært i nok byggemøter der statsrådssamtalen starter for sent. Innen noen sier "hva med skapene?" timeplanen er allerede låst, budsjettet er strukket, og noen ender opp med å ta en avgjørelse de angrer på tre måneder senere.

Hvis du jobber med et fler-familieprosjekt-tenk 50 enheter, 200 enheter eller mer-å velge en skapleverandør er ikke som å velge skap for et enkelt hus. Reglene er forskjellige. Risikoene er forskjellige. Og feilene koster mye mer.

Her er det som faktisk betyr noe når du kjøper skap til et prosjekt med flere-leiligheter.

 

Slutt å lete etter "De beste" skap

Dette er det første jeg forteller entreprenører og utbyggere. Du er ikke ute etter de beste skapene. Du ser etter mestrepeterbarskap.

I et enkelt-familiehus kan huseieren bry seg om eksotiske trekorn eller hånd-detaljer. I en bygård på 150 enheter bryr beboerne seg om to ting: ser det rent ut, og lukkes skuffen uten å sette seg fast?

Det du faktisk trenger er en leverandør som kan levere samme dørstil, samme farge, samme hengsel, samme alt-enhet etter enhet. I det øyeblikket du får variasjon mellom etasje 3 og etasje 8, begynner superintendenten å miste vettet, og slaglisten din blir stygg.

Så når du vurderer leverandører, ikke bare be om å få se én prøve. Be om å se bilder fra de tre siste flerfamilieforsendelsene-. Se på konsistensen. Hvis du kan se forskjeller, gå videre.

 

Spørsmålet ingen stiller (til det er for sent)

Her er spørsmålet jeg aldri har hørt stilt i et første møte, men jeg har hørt ropt på en jobbside dusinvis av ganger:

"Hva skjer når vi mangler tre skapdører?"

Fordi her er sannheten-noe vil forsvinne. En boks blir skadet under frakt. En dør får riper under installasjonen. En enhet blir innrammet annerledes enn planene viste, og plutselig trenger du ett skap til i en ikke-standard størrelse.

Forskjellen mellom en god leverandør og en dårlig leverandør er ikke om feil skjer. Det er det som skjer videre.

Still alle potensielle leverandører disse spesifikke spørsmålene:

Hva er standard responstid for reservedeler?

Krever du en minimumsbestilling for erstatninger, eller kan jeg bestille én dør?

Hvem betaler for frakt på garantierstatninger?

Holder du lager av komponenter til tidligere prosjekter, eller legger du ned linjen etter at ordren er sendt?

Jeg har sett prosjekter som er forsinket i seks uker og venter på tre skapdører fra Kina. Seks uker. Elektrikerne er ferdige. Benkemannskapet venter. Malerne har flyttet til et annet sted. Alt fordi ingen stilte spørsmålet om reservedeler på forhånd.

En leverandør som forteller deg at "vi vanligvis ikke har det problemet", er en leverandør som ikke har utført nok flerfamiliearbeid. En leverandør som sier til deg «her er vår reservedelspolicy, og her er personen som håndterer det», er noen du kan samarbeide med.

 

Ledetid er ikke bare et tall

Hver leverandør vil gi deg en ledetid. Førti-fem dager. Seksti dager. Uansett hva det er.

Men her er det de ikke alltid forteller deg: at leveringstiden starter nårdesi at den starter.

Jeg har sett innkjøpsordrer ligge i to uker før noen bekrefter dem. Jeg har sett "45 dager" bli til 75 fordi leverandøren ventet på hengsler eller håndtak eller en annen komponent de antok ville være der.

Så når du snakker med en skapleverandør, er det her det du trenger å slå fast skriftlig:

Hva skal egentlig gjøres ferdig før klokken starter? (Tegninger? Innskudd? Prøvegodkjenning?)

Hvem bekrefter at ledetiden har begynt?

Hva skjer hvis leverandøren går glipp av datoen?

Og her er et praktisk tips: bygg inn en buffer. Hvis byggeplanen din sier at skap må være på stedet innen 1. juni, fortell leverandøren at du trenger dem innen 15. mai. Ikke fordi du er uærlig. For et sted mellom fabrikkgulvet og arbeidsplassen din vil noe skje. En portforsinkelse. Et lastebilproblem. En kvalitetssjekk som feiler og krever omarbeid.

De beste leverandørene jeg har jobbet med gir deg ikke bare en ledetid. De gir deg en produksjonsplan. Uke 1: materialinnhenting. Uke 2-3: fabrikasjon. Uke 4: etterbehandling og herding. Uke 5: pakking og lasting. Uke 6: transitt. Det detaljnivået forteller deg at de faktisk vet hva de gjør.

 

Den skjulte kostnaden for billige skap

Hver utvikler ønsker å spare penger på skap. Jeg skjønner det. Ordrelinjen er enorm.

Men her er det jeg har lært av å se prosjekter der folk gikk med det laveste budet:

Billige skap koster mer i det lange løp. Alltid.

Ikke fordi de faller fra hverandre på dag én. Men på grunn av det som skjer seks måneder etter innflytting-. En skuffefront løsner. En finish begynner å flasse nær oppvaskmaskinen. Et hengsel ruster fordi bygningen er i Florida og ingen tenkte på fuktighet.

Nå behandler eiendomsadministrasjonsteamet ditt vedlikeholdsforespørsler. Nå sender du noen til en enhet for å bytte ut en del. Nå betaler du for arbeidskraft, og delen, og koordineringen, og beboerens ulemper.

Multipliser det med 100 enheter. Regnestykket endres raskt.

Så når du sammenligner priser, ikke bare se på skapkostnaden per enhet. Spør om:

Materialspesifikasjoner– Er bakpanelet samme tykkelse som sidene, eller tynnere?

Finish type– Er det en ekte maling som tetter kantene, eller en folie som kan skrelle?

Maskinvare– Hvilket merke hengsler og lysbilder? (Blum og Hettich koster mer av en grunn.)

Monteringsmetode– Dyblet og limt? Stiftet? Skrudd?

En leverandør som ikke kan svare på disse spørsmålene uten å nøle, er ikke en leverandør du ønsker.

 

Problemet "Vi kan gjøre hva som helst".

Her er et advarselsskilt jeg har lært å se etter: en leverandør som sier ja til alt.

"Kan du matche denne egendefinerte fargen?" Ja.
"Kan du gjøre denne uvanlige størrelsen?" Ja.
"Kan du sende om tre uker?" Ja.

På et tidspunkt må du høre «nei». Eller i det minste "her er hva det vil koste og hvorfor."

Leverandørene som sier ja til alt er som regel de som ikke har funnet ut sine egne grenser. De tar bestillingen din. Da sliter de. Da går de glipp av tidsfrister. Da leverer de noe som er i nærheten av det du ba om, men ikke akkurat.

En god leverandør for multi-familiearbeid vet hva de gjør godt. De har standardstørrelser som fungerer. De har en målstrek som de vet presterer. De har en produksjonsprosess som er testet på lignende prosjekter.

Spør dem: hva er det største-flerfamilieprosjektet du har gjort? Hva gikk galt? Hva ville du gjort annerledes?

Hvis de ikke kan svare med detaljer, har de ikke gjort nok av dette arbeidet.

 

Hva du egentlig bør spørre hver leverandør

Her er en kort liste med spørsmål. Bruk dem.

Om produktet:

Hva er skapboksens materiale og tykkelse?

Hva er finishtypen og hvordan påføres den?

Hvilket maskinvaremerke er standard?

Tilbyr du ulike karakterer (økonomi, standard, premium)?

Om prosessen:

Hvilken informasjon trenger du for å starte produksjonen?

Leverer du butikktegninger for godkjenning?

Hvordan håndterer du kvalitetskontroll under produksjon?

Kan jeg sende en tredjepartsinspektør-til fabrikken din?

Om logistikken:

Hvordan er skapene pakket for containerfrakt?

Laster du etter enhet eller etter komponenttype?

Hva er prosessen din for skadede eller manglende gjenstander?

Har du en lokal kontakt i USA eller Europa?

Om forholdet:

Hva er ditt typiske prosjektvolum per år?

Jobber du direkte med hovedentreprenører, eller kun gjennom forhandlere?

Kan jeg snakke med en tidligere flerfamilieklient-?

Leverandørene som svarer tydelig og uten å nøle på disse spørsmålene er de som har gjort dette før. De som blir defensive eller vage forteller deg noe viktig.

 

En ting til om leverandører i Kina

Mange av leverandørene du snakker med for et prosjekt av denne størrelsen kommer til å være i Kina. Det er greit. Det er der volumet kommer fra.

Men det er en forskjell mellom en fabrikk som hovedsakelig driver en-tilpasset kjøkken og en fabrikk som spesialiserer seg på prosjektvirksomhet. Den første typen er flott for en huseier. Den andre typen er det du trenger.

Hvordan ser du forskjellen? Se på hvordan de kommuniserer.

En prosjektorientert-leverandør vil spørre deg om installasjonstidslinjen. De vil vite hvordan mannskapet ditt fungerer. De vil merke kartonger etter enhetsnummer og rom. De vil sende deg en pakkeliste som en superintendent faktisk kan lese.

En boligorientert-leverandør vil sende deg en pen brosjyre og spørre om du liker shaker eller hevet panel.

Hvis du administrerer et leilighetsprosjekt på 100 enheter, trenger du det første.

 

Siste tanke

Jeg har sett prosjekter med flere-familier gå problemfritt på skapforsyning. Og jeg har sett dem bli til absolutte mareritt. Forskjellen kommer nesten alltid ned til to ting: hvor tydelig kjøperen stilte spørsmål på forhånd, og hvor ærlig leverandøren svarte på dem.

Du trenger ikke de flotteste skapene. Du trenger ikke den billigste prisen. Du trenger en leverandør som forstår hva det vil si å levere 150 av det samme, på en tidsplan, med en plan for når noe går galt.

Still de vanskelige spørsmålene nå. Overlegen din vil takke deg senere.

Entreprenørløsninger